Die Prolongation ist bequem — die Hausbank schickt ein Angebot, man unterschreibt, fertig. Die Umschuldung ist profitabler — aber erfordert Aufwand. Die entscheidende Frage ist nicht ob Umschuldung besser ist (sie ist es fast immer), sondern ab welcher Zinsdifferenz der Aufwand wirtschaftlich sinnvoll ist. Hier sind die Zahlen.
Prolongation: Die einfache Option
Bei der Prolongation verlängern Sie das Darlehen einfach bei Ihrer bisherigen Bank. Die Bank schickt ca. 3–6 Monate vor Zinsbindungsende ein Angebot, Sie prüfen es (oder auch nicht) und unterschreiben.
Vorteile der Prolongation:
- Kein Aufwand: Kein Notar, keine Grundschuldübertragung, keine neuen Unterlagen
- Keine Kosten: Weder Notargebühren noch Grundbuchgebühren
- Bank kennt Sie: Schnelle Bearbeitung, keine erneute vollständige Bonitätsprüfung
- Sinnvoll wenn: Sie verhandeln das erste Angebot runter und die Hausbank zieht mit
Das Problem: Hausbanken wissen, dass Prolongationskunden selten wechseln. Das erste Angebot ist daher oft 0,2–0,5 % über dem günstigsten Marktpreis. Wer nicht verhandelt oder nicht vergleicht, zahlt die Bequemlichkeitsprämie.
Umschuldung: Die profitable Option
Bei der Umschuldung wählen Sie die Bank mit dem aktuell besten Zinssatz — unabhängig von Ihrer bisherigen Bank. Die neue Bank löst das alte Darlehen ab und übernimmt die Grundschuld.
Vorteile der Umschuldung:
- Zugang zu den günstigsten Konditionen am Markt
- Freie Anbieterwahl — keine Bindung an die bisherige Bank
- Bessere Bedingungen verhandelbar (Sondertilgung, Tilgungsflexibilität)
Kosten der Umschuldung (einmalig):
- Grundschuldabtretung beim Notar: ca. 150–300 € (bei Abtretung der bestehenden Grundschuld)
- Grundbuchumschreibung: ca. 100–200 €
- Gesamtkosten: ca. 250–500 € (je nach Grundschuldwert und Region)
- Zeitaufwand: ca. 2–4 Stunden (Unterlagen zusammenstellen, Angebote einholen)
Vollständige Kosten-Nutzen-Vergleichstabelle
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung |
|---|---|---|
| Einmalige Kosten | 0 € | 250–500 € |
| Zeitaufwand | Ca. 30 Minuten | 2–4 Stunden |
| Erreichbarer Zinssatz | Hausbank-Angebot (verhandelbar) | Bester Marktpreis |
| Typische Zinsdifferenz zur Hausbank | Referenz | 0,15–0,40 % günstiger |
| Neue Bonitätsprüfung nötig | Nein (meist vereinfacht) | Ja (vollständig) |
| Unterlagen | Wenige bis keine | Vollständige Unterlagen |
| Risiko | Zu teuer bleiben | Ablehnung bei schlechter Bonität |
| Forward-Darlehen Option | Ja (bei Hausbank) | Ja (bei neuer Bank) |
Break-even-Rechnung: Ab wann lohnt die Umschuldung?
Die Wechselkosten betragen ca. 250–500 €. Die Frage ist: Ab welcher jährlichen Zinsdifferenz zahlen sich diese Kosten aus?
| Restschuld | Zinsdifferenz 0,10 % | Zinsdifferenz 0,20 % | Zinsdifferenz 0,30 % | Break-even bei 300 € Kosten |
|---|---|---|---|---|
| 50.000 € | 50 €/Jahr | 100 €/Jahr | 150 €/Jahr | Ab 0,20 % (Break-even 1,5 J.) |
| 100.000 € | 100 €/Jahr | 200 €/Jahr | 300 €/Jahr | Ab 0,15 % (Break-even 1 J.) |
| 150.000 € | 150 €/Jahr | 300 €/Jahr | 450 €/Jahr | Ab 0,10 % (Break-even 0,7 J.) |
| 200.000 € | 200 €/Jahr | 400 €/Jahr | 600 €/Jahr | Ab 0,08 % (Break-even 0,5 J.) |
| 300.000 € | 300 €/Jahr | 600 €/Jahr | 900 €/Jahr | Ab 0,05 % — fast immer sinnvoll |
Praktisches Fazit: Ab 100.000 € Restschuld und 0,15 % Zinsvorteil hat sich die Umschuldung bereits nach einem Jahr amortisiert. Bei typischen Marktunterschieden von 0,20–0,35 % ist die Umschuldung in fast allen Fällen mit über 100.000 € Restschuld wirtschaftlich.
Konkretes Zahlenbeispiel: Prolongation vs. Umschuldung
Restschuld 200.000 €, neue Zinsbindung 10 Jahre. Hausbank-Prolongationsangebot: 3,80 %. Bester Marktpreis via Interhyp: 3,45 %. Wechselkosten (Notar + Grundbuch): 300 €.
| Posten | Prolongation 3,80 % | Umschuldung 3,45 % |
|---|---|---|
| Wechselkosten (einmalig) | 0 € | 300 € |
| Monatsrate (2 % Tilgung) | 963 € | 908 € |
| Zinskosten über 10 Jahre | ca. 68.200 € | ca. 61.300 € |
| Netto-Ersparnis Umschuldung | — | ca. 6.600 € (nach Wechselkosten) |
| Break-even Zeitpunkt | — | Nach ca. 5 Monaten |
Wann Prolongation wählen?
- Zinsdifferenz unter 0,10 % nach Verhandlung mit der Hausbank
- Baldiger geplanter Verkauf der Immobilie (weniger als 2 Jahre)
- Schlechte Bonität — Risiko der Ablehnung bei neuer Bank
- Geringe Restschuld unter 60.000 € — Wechselaufwand zu groß im Verhältnis
Wann Umschuldung wählen?
- Zinsdifferenz über 0,15 % und Restschuld über 100.000 €
- Hausbank will nach Verhandlung nicht nachgeben
- Neue Bank bietet bessere Konditionen (Sondertilgung, Tilgungsflexibilität)
- Sie planen längeren Verbleib in der Immobilie (über 5 Jahre)
Zum Prolongationsangebot richtig bewerten: Prolongationsangebot prüfen. Umschuldung Schritt für Schritt: Umschuldung Anschlussfinanzierung. Forward-Darlehen als dritte Option: Forward-Darlehen.
Die Hauptkosten sind Notargebühren für die Grundschuldabtretung (ca. 150–300 €) und Grundbuchgebühren (ca. 100–200 €). Gesamt typisch 250–500 €. Manchmal gibt die neue Bank einen Zuschuss zu diesen Kosten als Anreiz zum Wechsel — explizit nachfragen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, solange Sie zum regulären Zinsbindungsende wechseln.
Das hängt von der Schwere der Bonitätssituation ab. Leichte SCHUFA-Einträge oder kurzfristige Einkommensprobleme sind bei manchen Banken kein Ausschlussgrund. Bei schwerer Überschuldung oder laufender Insolvenz ist eine Umschuldung nahezu unmöglich — dann ist Prolongation bei der Hausbank oft die einzige Option. Im Zweifel beide Wege parallel verfolgen.
Nicht unbedingt. Wenn die bestehende Grundschuld hoch genug ist, kann sie abgetreten werden — das ist günstiger als eine neue Bestellung. Bei Abtretung: ca. 250–500 € Notar/Grundbuch. Bei Neubestellung: deutlich teurer (nach Gebührenwert). Die neue Bank und ein Notar können genau ausrechnen, was im konkreten Fall günstiger ist.
