Der Forward-Aufschlag ist der Preis für die Zinssicherung — eine Art Versicherungsprämie, die Sie obendrauf auf den aktuellen Marktzins zahlen. Wie hoch dieser Aufschlag ist, wie er sich berechnet und ab welchem Zinsanstieg sich das Ganze lohnt: Das sind die entscheidenden Fragen vor jedem Forward-Abschluss.
Die Formel: Wie berechnet sich der Forward-Aufschlag?
Der Forward-Aufschlag setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:
- Zinserwartung der Bank: Wie stark erwartet die Bank, dass Zinsen in der Vorlaufzeit steigen? Dieser Teil basiert auf dem Swap-Markt (Swapsätze = Erwartungswerte der Zinsmärkte für künftige Laufzeiten).
- Risikoprämie der Bank: Ein Aufschlag für das Risiko, das die Bank eingeht — denn wenn Zinsen stark fallen, sitzt die Bank auf einem teuren Forward-Vertrag. Diese Prämie ist der eigentliche Gewinn der Bank aus dem Produkt.
Vereinfachte Formel:
Forward-Zins = Aktueller Marktzins + (Vorlaufzeit in Monaten × monatlicher Aufschlag)
Der monatliche Aufschlag liegt bei den meisten deutschen Banken 2026 zwischen 0,005 % und 0,012 % pro Monat. Das klingt nach wenig — summiert sich aber bei langen Vorlaufzeiten erheblich.
Aktuelle Forward-Aufschlag-Staffel 2026
Basierend auf den aktuellen Marktkonditionen verschiedener Anbieter (Stand April 2026):
| Vorlaufzeit | Aufschlag (Bandbreite) | Aufschlag (Mitte) | Forward-Zins bei Basis 3,50 % |
|---|---|---|---|
| 12 Monate | +0,05 % – +0,10 % | +0,08 % | 3,58 % |
| 24 Monate | +0,15 % – +0,25 % | +0,20 % | 3,70 % |
| 36 Monate | +0,25 % – +0,40 % | +0,30 % | 3,80 % |
| 48 Monate | +0,35 % – +0,55 % | +0,45 % | 3,95 % |
| 60 Monate | +0,45 % – +0,70 % | +0,55 % | 4,05 % |
Rechenbeispiel 36 Monate: Aktueller Marktzins 3,50 %, Forward-Vorlauf 36 Monate, typischer Aufschlag 0,30 %:
Forward-Zins = 3,50 % + 0,30 % = 3,80 %
Sie zahlen also 3,80 % statt 3,50 % — und das für die gesamte neue Zinsbindung (z.B. 10 Jahre). Die Frage ist: Steigen die Zinsen in den nächsten 36 Monaten tatsächlich um mehr als 0,30 %?
Die Break-even-Rechnung: Ab wann lohnt sich das Forward-Darlehen?
Die entscheidende Frage ist nicht, ob Zinsen steigen — sondern um wie viel sie steigen müssen, damit sich der Forward-Aufschlag rentiert.
Break-even-Formel:
Benötigter Zinsanstieg = Forward-Aufschlag
Wenn der Aufschlag 0,30 % beträgt, müssen die Zinsen um mehr als 0,30 % steigen — sonst wäre es billiger gewesen zu warten. Das klingt simpel. Ist es aber im Detail nicht, weil der Aufschlag die gesamte neue Laufzeit belastet:
| Aufschlag | Mehrkosten pro Jahr (200.000 €) | Mehrkosten über 10 Jahre | Break-even: Zinsanstieg nötig |
|---|---|---|---|
| +0,10 % | 200 € | ca. 1.900 € | > +0,10 % Anstieg am Markt |
| +0,20 % | 400 € | ca. 3.800 € | > +0,20 % Anstieg am Markt |
| +0,30 % | 600 € | ca. 5.700 € | > +0,30 % Anstieg am Markt |
| +0,50 % | 1.000 € | ca. 9.500 € | > +0,50 % Anstieg am Markt |
| +0,70 % | 1.400 € | ca. 13.300 € | > +0,70 % Anstieg am Markt |
Konkretes Rechenbeispiel: Lohnt sich der Forward bei 36 Monaten Vorlauf?
Ausgangssituation: 200.000 € Restschuld, Zinsbindungsende in 36 Monaten, neue Zinsbindung 10 Jahre, aktueller Marktzins 3,50 %, Forward-Aufschlag 0,30 % → Forward-Zins 3,80 %.
| Marktentwicklung in 36 Monaten | Dann-Marktzins | Zinskosten 10 J. (Forward 3,80 %) | Zinskosten 10 J. (Markt) | Ergebnis |
|---|---|---|---|---|
| Zinsen steigen stark (+1,0 %) | 4,50 % | 68.400 € | 81.000 € | +12.600 € gespart |
| Zinsen steigen moderat (+0,5 %) | 4,00 % | 68.400 € | 72.000 € | +3.600 € gespart |
| Zinsen bleiben gleich (±0 %) | 3,50 % | 68.400 € | 63.000 € | −5.400 € zu viel |
| Zinsen fallen (−0,5 %) | 3,00 % | 68.400 € | 54.000 € | −14.400 € zu viel |
Fazit: Das Forward-Darlehen mit 36 Monaten Vorlauf lohnt sich nur, wenn die Zinsen um mehr als 0,30 % steigen. Bei unverändertem Zins kostet es rund 5.400 € extra, bei fallenden Zinsen wird es richtig teuer.
Wann der Forward-Aufschlag günstig, wann teuer ist
Nicht alle Banken berechnen gleich hohe Aufschläge. Der Aufschlag hängt ab von:
- Aktuelles Zinsniveau am Swap-Markt — bei flacher Zinskurve ist der Aufschlag oft niedriger
- Wettbewerbsdruck — Online-Banken und Vermittlerplattformen drücken die Aufschläge
- Ihrer Bonität — schwächere Bonität = höherer Aufschlag
- Gewählter Zinsbindung — 10 Jahre Zinsbindung mit Forward hat anderen Aufschlag als 5 Jahre
Der Vergleich über Interhyp oder unseren Anbietervergleich zeigt Ihnen, welche Bank den günstigsten Forward-Aufschlag anbietet. Unterschiede von 0,10–0,20 % sind bei 200.000 € über 10 Jahre erheblich. Risiken beim Forward-Darlehen: Forward-Darlehen Risiken. Zu den Alternativen: Prolongation und Umschuldung.
Einfache Formel: Forward-Aufschlag = benötigter Zinsanstieg für Break-even. Wenn Ihr Aufschlag 0,30 % beträgt, müssen die Zinsen um mehr als 0,30 % steigen, damit sich das Forward lohnt. Bei einer Restschuld von 200.000 € über 10 Jahre entspricht das ca. 5.700 € Mehrkosten, die durch den Forward ausgeglichen werden müssen.
Die meisten deutschen Banken bieten Forward-Darlehen bis 60 Monate (5 Jahre) im Voraus. Manche Spezialanbieter gehen auf 66 Monate. Bei sehr langen Vorlaufzeiten wird der Aufschlag aber so hoch, dass er kaum noch wirtschaftlich ist. Praxis-Empfehlung: Maximal 36 Monate Vorlaufzeit — alles darüber ist spekulativ.
Ja, und das sollten Sie unbedingt tun. Über Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein erhalten Sie Vergleichsangebote von 400+ Banken inklusive Forward-Konditionen. Die Aufschläge können sich je nach Anbieter um 0,10–0,25 % unterscheiden — bei 200.000 € und 10 Jahren Laufzeit sind das bis zu 5.000 € Unterschied.
Bei vermieteten Immobilien ja — der Forward-Aufschlag erhöht den effektiven Kreditzins, der als Werbungskosten absetzbar ist. Bei selbstgenutztem Eigentum nein. Details zu steuerlichen Aspekten: Anschlussfinanzierung steuerlich absetzen.
