Zwei Welten: Festzins und variables Darlehen
Bei der Anschlussfinanzierung haben Sie grundsätzlich zwei Hauptoptionen: Festzinsdarlehen (klassische Prolongation mit fixer Rate für X Jahre) oder variables Darlehen (Zinssatz schwankt mit dem Markt). Beides hat seine Berechtigung — je nach Situation, Risikobereitschaft und Zielen.
Das Festzinsdarlehen (Prolongation): Der deutsche Standard
In Deutschland wählen über 90 % der Immobilienkreditnehmer den Festzins. Warum? Planungssicherheit. Sie wissen heute, was Sie in 10 oder 15 Jahren zahlen. Das ist gerade für Familien mit festem Haushaltsbudget wichtig.
Vorteile: Planbare Rate, kein Zinsrisiko während der Bindungsdauer, optimal bei steigenden Märkten.
Nachteile: Profitiert nicht von Zinssenkungen, Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung, Sondertilgung meist begrenzt (5–10 % p.a.).
Das variable Darlehen: Flexibilität hat ihren Preis
Ein variables Darlehen passt den Zinssatz regelmäßig (meist quartalsweise) an den Marktzins (oft EURIBOR) an. Sinken die Zinsen, sinkt Ihre Rate. Steigen sie, steigt sie auch.
Vorteile: Profitiert von Zinssenkungen, meist sehr flexible Sondertilgung, kurze Kündigungsfristen (3 Monate).
Nachteile: Zinsrisiko, schwankende Monatsrate, Planungsunsicherheit.
Vergleich: Festzins vs. variabel in Zahlen
| Szenario | Festzins 3,5 % (10 J.) | Variabel startet bei 3,2 % |
|---|---|---|
| Zinsen bleiben stabil | Zahle etwas mehr | Zahle etwas weniger |
| Zinsen sinken auf 2 % | Festzins bleibt, kein Vorteil | Rate sinkt — erheblicher Vorteil |
| Zinsen steigen auf 5 % | Festzins bleibt — großer Vorteil | Rate steigt stark — erheblicher Nachteil |
Rechenbeispiel: Festzins vs. variabel bei drei Marktszenarien
Restschuld 180.000 €, Tilgung 2 %. Festzins: 3,5 % gebunden auf 10 Jahre. Variabel: Start 3,2 % (EURIBOR + Marge).
| Szenario | Festzins 3,5 % Zinslast 10J | Variabel Zinslast 10J | Gewinner |
|---|---|---|---|
| Zinsen sinken auf ⌀ 2,5 % über 10J | ca. 55.800 € | ca. 40.500 € | Variabel (−15.300 €) |
| Zinsen stabil bei ⌀ 3,4 % über 10J | ca. 55.800 € | ca. 54.400 € | Variabel (−1.400 €) |
| Zinsen steigen auf ⌀ 4,5 % über 10J | ca. 55.800 € | ca. 72.000 € | Festzins (−16.200 €) |
Fazit: Variabel gewinnt bei stabilen oder sinkenden Zinsen. Festzins gewinnt deutlich bei Zinsanstieg. Da Zinsprognosen unsicher sind, wählen 90 % der deutschen Kreditnehmer den Festzins — die Planungssicherheit hat einen realen Wert.
Wann welche Option?
Festzins ist besser wenn: Hohe Restschuld, Zinsen aktuell niedrig, Rente naht, kein Spielraum für Ratensteigerungen.
Variable ist besser wenn: Niedrige Restschuld, Sie planen baldigen Verkauf, große Sondertilgungen geplant, hohe Risikobereitschaft, Sie glauben an sinkende Zinsen.
Für die meisten Situationen empfehlen wir den Festzins. Mehr zur Zinsbindungsstrategie: richtige Zinsbindung wählen. Und zur Verlängerungsstrategie: Prolongation vs. Umschuldung.
Ja — das ist einer der Vorteile des variablen Darlehens. Sie können jederzeit mit kurzer Kündigungsfrist (meist 3 Monate) kündigen und zu einem Festzinskredit wechseln. Das bietet maximale Flexibilität, aber bitte beachten Sie: Der Zeitpunkt für den Wechsel ist entscheidend (Zinsen beobachten).
Meist quartalsweise — zum 1. Januar, April, Juli, Oktober. Basis ist oft der 3-Monats-EURIBOR plus eine Marge. Die Bank informiert Sie über jede Änderung.
Nein — fast alle Banken bieten beide Optionen an. Einige Direktbanken sind stärker auf Festzinskredite fokussiert, andere bieten beides gleichwertig. Vergleichen Sie über Interhyp oder Dr. Klein — dort sehen Sie alle Optionen auf einen Blick.
