Grundregel: Eigennutzung oder Vermietung entscheidet alles
Die steuerliche Absetzbarkeit der Anschlussfinanzierung hängt fast vollständig von einer einzigen Frage ab: Nutzen Sie die Immobilie selbst oder vermieten Sie sie? Eigennutzer können in Deutschland nahezu keine Kosten absetzen — die Abschaffung des Schuldzinsenabzugs für selbst genutzte Immobilien erfolgte bereits 1987. Vermieter hingegen können fast alle Kosten steuerlich geltend machen.
Diese Unterscheidung ist fundamental — und wird von vielen Eigennutzern unterschätzt. Wer vermietet, senkt durch die Anschlussfinanzierung aktiv seine Steuerlast. Wer selbst wohnt, zahlt voll.
Vermieter: Diese Kosten sind vollständig absetzbar
Bei vermieteten Immobilien zählen folgende Kosten der Anschlussfinanzierung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V der Steuererklärung):
- Darlehenszinsen: Der größte Posten — vollständig absetzbar in dem Jahr, in dem sie gezahlt wurden
- Grundschuldübertragungskosten: Notar- und Grundbuchgebühren beim Bankwechsel (typisch 150–450 €)
- Bearbeitungsgebühren: Falls die neue Bank eine Gebühr erhebt (selten, aber möglich)
- Bereitstellungszinsen: Absetzbar in dem Jahr, in dem sie anfallen
- Gutachterkosten: Falls die Bank ein Verkehrswertgutachten fordert
- Makler- und Vermittlerprovisionen: Falls ein Broker eine Gebühr berechnet
- Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Ablösung und vermieteter Immobilie als außerordentliche Werbungskosten absetzbar
Eigennutzer: Was ausnahmsweise geht
Eigennutzer haben kaum steuerliche Spielräume. Dennoch gibt es Ausnahmen:
- Häusliches Arbeitszimmer: Wer einen Raum ausschließlich beruflich nutzt und keinen anderen Büroarbeitsplatz hat, kann anteilige Kosten geltend machen — aber nur den auf den Arbeitszimmer-Anteil entfallenden Zinsanteil
- Teilweise Vermietung: Einliegerwohnung oder vermietetes Stockwerk — Zinsen anteilig absetzbar
- Selbstständige mit betrieblicher Nutzung: Anteilige Abzugsfähigkeit bei gemischter Nutzung möglich
- Denkmalschutz-Immobilien: Sonderabschreibungen nach § 7i EStG für Sanierungskosten auch bei Eigennutzung
Was Vermieter absetzen können — Übersicht
| Kostenart | Eigennutzer | Vermieter |
|---|---|---|
| Darlehenszinsen | Nein | Ja, vollständig |
| Notarkosten (Grundschuldübertragung) | Nein | Ja |
| Grundbuchgebühren | Nein | Ja |
| Bereitstellungszinsen | Nein | Ja |
| Gutachterkosten (Bankforderung) | Nein | Ja |
| AfA (Gebäudeabschreibung) | Nein | Ja, 2 % p.a. |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Nein | Ja (bei Veranlassung durch Vermietung) |
| Denkmalschutz-Sonderabschreibung | Ja (§ 7i EStG) | Ja (§ 7i EStG) |
Rechenbeispiel Vermieter: Jahresabschluss mit Anschlussfinanzierung
Familie Hoffmann vermietet eine Eigentumswohnung und hat ihre Anschlussfinanzierung 2026 erneuert. So sieht ihr steuerlicher Jahresabschluss aus:
| Position | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen (Netto-Kaltmiete 1.200 €/Monat) | 14.400 € |
| Darlehenszinsen Anschlussfinanzierung | − 7.200 € |
| AfA (Gebäude 200.000 € × 2 %) | − 4.000 € |
| Sonstige Werbungskosten (Verwaltung, Reparaturen, Notarkosten) | − 800 € |
| Steuerpflichtige Einkünfte aus V+V | 2.400 € |
| Steuerersparnis (42 % Grenzsteuersatz auf 12.000 € Werbungskosten) | ca. 5.040 € |
Ergebnis: Statt 14.400 € zu versteuern, zahlt Familie Hoffmann nur auf 2.400 € Steuern. Die Steuerersparnis durch Zinsen, AfA und Werbungskosten beträgt rund 5.040 € im Jahr — das ist die jährliche Steuerentlastung allein durch die Anschlussfinanzierungskosten und die Abschreibung.
Wohnriester: Eigennutzer doch begünstigt?
Für Eigennutzer gibt es eine indirekte Förderung: den Wohnriester (§ 10a EStG). Hier können Riester-Beiträge in einen Bausparvertrag oder Tilgungskredit eingezahlt werden — und steuerlich als Sonderausgaben abgesetzt werden. Die staatliche Zulage (175 € Grundzulage, 300 € je Kind) kommt obendrauf.
Der Haken: Im Rentenalter wird das angesparte Eigenheimkonto nachgelagert besteuert. Das lohnt sich dennoch in vielen Fällen — besonders für Familien mit Kindern in niedrigen Steuersätzen bei Rente. Ein Steuerberater kann das konkret für Ihre Situation durchrechnen.
Praktische Tipps für die Steuererklärung
- Jahreskontoauszug bei der Bank anfordern — zeigt den exakten Zinsanteil jeder Zahlung
- Alle Belege der Anschlussfinanzierung sammeln: Notarrechnung, Grundbuchgebühren, Gutachterkosten
- Werbungskosten in Anlage V eintragen (nicht in der Haupterklärung)
- AfA-Tabelle führen: Gebäudewert, Kaufdatum, jährliche AfA-Rate dokumentieren
- Bei gemischter Nutzung (teil-vermietet): anteilige Berechnung nach Quadratmetern vornehmen
Weiterführend: Anschlussfinanzierungs-Vergleich | Umschuldung bei der Anschlussfinanzierung
Nein — grundsätzlich nicht. Seit 1987 sind Schuldzinsen für selbst genutzte Immobilien nicht mehr absetzbar. Ausnahme: anteilig bei nachgewiesenem häuslichem Arbeitszimmer oder bei teilweiser Vermietung (z.B. Einliegerwohnung).
Im Jahr der tatsächlichen Zahlung (Zufluss-Abfluss-Prinzip, § 11 EStG). Fordern Sie den Jahreskontoauszug bei Ihrer Bank an — er weist für jeden Monat Zins- und Tilgungsanteil separat aus.
Bei vermieteten Immobilien ja — als Werbungskosten. Bei selbst genutzten Immobilien nein, außer in den genannten Ausnahmefällen. Bewahren Sie alle Originalrechnungen sorgfältig auf.
Kommt auf Ihre Situation an. Wohnriester lohnt besonders für Familien mit Kindern und bei niedrigem Rentensteuersatz. Lassen Sie das konkret durchrechnen — die staatlichen Zulagen (175 € + 300 € je Kind) sind attraktiv, die nachgelagerte Besteuerung im Alter muss aber einkalkuliert werden.
