Banken entscheiden bei der Anschlussfinanzierung nicht nach Gefühl, sondern nach Zahlen. Wer versteht, welche Kennzahlen eine Bank berechnet und warum, kann seinen Haushalt gezielt so aufstellen, dass er das beste Angebot bekommt. Und wer weiß, wie viel Spielraum er wirklich hat, trifft bei Zinsbindung und Tilgungssatz bessere Entscheidungen.
Was Banken beim Haushaltscheck prüfen
Bei der Anschlussfinanzierung machen Banken eine erneute Bonitätsprüfung — ähnlich wie bei der Erstfinanzierung. Das prüfen sie konkret:
| Was die Bank prüft | Warum es relevant ist |
|---|---|
| Nettoeinkommen (Gehaltsnachweise 3 Monate) | Basis der Tragbarkeitsrechnung |
| Andere laufende Kredite (Raten, Leasingverträge) | Senken den verfügbaren Spielraum |
| SCHUFA-Score und -Einträge | Risikoindikator, Negativmerkale schaden |
| Kontoauszüge (oft 3 Monate) | Einkommensregelmäßigkeit, Ausgabenmuster |
| Beschäftigungsverhältnis (befristet/unbefristet) | Sicherheit des Einkommens |
| Eigenmittel / Liquidität | Zeigt Finanzpuffer im Notfall |
Die Haushaltsrechnung, die Banken intern machen
Jede Bank hat eine eigene Formel, aber das Prinzip ist ähnlich. Sie berechnen die freie monatliche Liquidität:
Nettoeinkommen
− Kreditrate (neue Anschlussfinanzierung)
− Andere Kreditraten
− Pauschal Lebenshaltung (je nach Bank 800–1.200 €/Person)
− Instandhaltungsrücklage Immobilie (ca. 1 €/m²/Monat)
= Freie Liquidität → muss positiv sein (mind. 100–300 €)
Rechenbeispiel: 2-Personen-Haushalt, Nettoeinkommen 5.200 €/Monat.
- Neue Anschlussfinanzierung (200.000 €, 3,6 %, 2 % Tilgung): − 933 €
- Anderer Ratenkredit (Auto): − 320 €
- Lebenshaltung Bank-Pauschale 2 Personen: − 1.800 €
- Instandhaltung (130 m² × 1 €): − 130 €
- Freie Liquidität: 2.017 € ✓ (problemlos genehmigungsfähig)
Wenn die freie Liquidität knapp ist, gibt es Stellschrauben — aber man muss wissen, wo.
Stellschrauben: Was Sie vor der Anschlussfinanzierung ändern können
A: Andere Kredite reduzieren oder ablösen
Jeder laufende Ratenkredit reduziert den Spielraum. Wenn Sie 6–12 Monate vor der Anschlussfinanzierung einen Kleinkredit ablösen können, verbessert das die Bankenrechnung erheblich.
Beispiel: Autokredit 250 €/Monat noch 18 Monate. Restschuld 4.200 €. Wenn Sie diese ablösen: Bank hat 250 € mehr freie Liquidität pro Monat → kann auf höhere Tilgung oder bessere Konditionen hinwirken.
B: Sondertilgung gezielt einsetzen
Eine Sondertilgung kurz vor Ablauf der Zinsbindung hat drei Effekte:
- Restschuld sinkt → Anschlussfinanzierungsbetrag kleiner → Rate sinkt
- Beleihungsauslauf sinkt → eventuell bessere Zinsklasse
- Bonität verbessert sich (niedrigere Verpflichtung zur Restschuld)
Rechenbeispiel: Restschuld vor Sondertilgung 185.000 €. Immobilienwert 300.000 €. LTV: 61,7 % (knapp über 60 %-Schwelle).
Sondertilgung 5.000 €: Restschuld 180.000 / 300.000 = 60,0 % → Bestkonditionen-Zone. Zinsersparnis über 10 Jahre: ca. 3.000 €. Sondertilgung: 5.000 €. Netto-Effekt: positiv durch Zinsersparnis allein — und die Restschuld ist zusätzlich kleiner.
C: Tilgungssatz bewusst wählen
Viele Eigentümer kippen beim Prolongationsangebot reflexartig auf "2 % Tilgung wie bisher". Dabei lohnt sich eine bewusste Entscheidung:
- Höhere Tilgung (3–4 %): Rate steigt, aber Restschuld sinkt schneller — nächste Anschlussfinanzierung kleiner
- Niedrigere Tilgung (1 %) + Sondertilgungsrecht: Niedrigere Pflichtrate, flexibel Sondertilgungen wenn Geld da ist
- Faustregel: Wenn Sie regelmäßig Geld übrig haben → höhere Tilgung. Wenn Einkommen schwankt → niedrige Tilgung + großes Sondertilgungsrecht
Instandhaltungsrücklage: Was Banken erwarten, was sinnvoll ist
Banken kalkulieren oft 1 €/m² Wohnfläche/Monat als Instandhaltungsrücklage ein. Das ist bei älteren Immobilien häufig zu wenig. Die Empfehlung der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung):
- Baujahr bis 1949: 1,50 €/m²/Monat
- Baujahr 1950–1979: 1,00 €/m²/Monat
- Baujahr 1980–1999: 0,80 €/m²/Monat
- Baujahr ab 2000: 0,60 €/m²/Monat
Wer diese Rücklage nicht hat: keine Panik vor dem Banktermin, aber mittelfristig aufbauen — denn unerwartete Reparaturen (Heizung, Dach) können die Finanzierung unter Druck setzen.
Kontoauszüge: Was Sie vor dem Termin bereinigen sollten
Viele Banken schauen sich die Kontoauszüge der letzten 3 Monate an. Was auffällt (negativ):
- Regelmäßige Überziehung des Girokontos (Disponutzung)
- Unklare, hohe Auslagen bei Online-Glücksspiel oder Cryptobörsen
- Mehrere "Test"-Kreditanfragen bei verschiedenen Banken gleichzeitig
- Rückbuchungen von Lastschriften
Das alles signalisiert finanziellen Stress. 3 Monate sauberer Kontoauszüge vor dem Gespräch sind kein Nachteil.
Wie viel Rücklage sollten Sie vor der Anschlussfinanzierung haben?
- Mindest-Liquiditätspuffer: 2–3 Monatsraten als freie Reserve
- Instandhaltungsreserve: Mindestens 1 % des Immobilienwerts (Faustregel für Überraschungen)
- Notreserve: 3 Netto-Monatsgehälter (allgemeiner Finanzplanungsstandard)
- Sondertilgungspotenzial: Wenn Sie über dem Minimum liegen — prüfen, ob Sondertilgung zur Beleihungswert-Optimierung sinnvoll ist
Muss ich bei der Anschlussfinanzierung nochmal alle Einkommensunterlagen einreichen?
Ja, in der Regel. Bei Prolongation (gleiche Bank) manchmal nur Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate. Bei Umschuldung (neue Bank) vollständige Unterlagen wie bei einer Erstfinanzierung: Gehaltsnachweise, Steuerbescheid, Kontoauszüge, Grundbuchauszug, aktueller Versicherungsnachweis. Bereiten Sie alle Unterlagen 4–6 Wochen vor dem Termin vor.
Schadet es meiner Anschlussfinanzierung, wenn ich gerade einen neuen Job angefangen habe?
Kommt darauf an. Probezeit (6 Monate) bei gleichem Berufsbild: manche Banken akzeptieren es, manche verlangen Ende der Probezeit. Andere Branche oder Selbstständigkeit: komplizierter — 2 Jahresabschlüsse werden oft verlangt. Sprechen Sie rechtzeitig mit einem Vermittler (Interhyp, Dr. Klein), der die Richtlinien der 400+ Partnerbanken kennt.
Was passiert, wenn ich die Anschlussfinanzierung ablehne und die Bank kommt nicht mehr auf mich zu?
Zum Ende der Zinsbindung wird der Kredit fällig. Die Bank erwartet die Rückzahlung der Restschuld. Sie müssen also in jedem Fall eine neue Finanzierung haben — entweder Prolongation oder Umschuldung. Wer die Anschlussfinanzierung ablehnt, ohne eine Alternative zu haben, riskiert Zahlungsverzug und im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung. Immer zuerst die Anschlussfinanzierung sichern, dann entscheiden wo.
