Mehrfamilienhaus: Warum die Regeln grundlegend anders sind
Bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus zahlt der Eigentümer die Rate aus seinem Arbeitseinkommen. Bei einem Mehrfamilienhaus zahlen die Mieter — zumindest anteilig. Das verändert die Bankbewertung fundamental. Statt auf Ihr persönliches Gehalt schaut die Bank vor allem auf eine Frage: Trägt das Objekt seinen Kredit selbst?
Dafür nutzen Banken beim Mehrfamilienhaus das Ertragswertverfahren (nicht den Sachwert wie bei Eigenheimen) und prüfen den DSCR — Debt Service Coverage Ratio, die Schuldendienstdeckung durch Mieteinnahmen.
EFH vs. MFH: Was Banken grundlegend anders bewerten
| Kriterium | Einfamilienhaus (EFH) | Mehrfamilienhaus (MFH) |
|---|---|---|
| Wertermittlung | Vergleichswertverfahren | Ertragswertverfahren (Mietrendite) |
| Einkommensgrundlage | Nur Arbeitseinkommen | Mieteinnahmen + Arbeitseinkommen |
| Schlüsselkennzahl | Beleihungsauslauf, Schuldendienstquote | DSCR (Schuldendienstdeckung durch Miete) |
| Unterlagen | Standard (Einkommensnachweise) | Extra: Mietverträge, Mieteinnahmennachweis 12+ Monate, Betriebskostenabrechnung |
| Beleihungsgrenze | Bis 80–90 % des Werts | Konservativer: oft 60–70 % des Ertragswerts |
| Steuerliche Wirkung | Keine (Eigennutzung) | Zinsen vollständig als Werbungskosten absetzbar |
| Spezialbanken nötig? | Nein | Ab 4 Einheiten oder 1 Mio. € empfohlen |
DSCR: Die entscheidende Kennzahl
DSCR = Debt Service Coverage Ratio. Sie misst, wie gut die Mieteinnahmen den Schuldendienst (Rate = Zins + Tilgung) decken. Banken wollen typischerweise einen DSCR von mindestens 1,2 — das heißt: Die Mieteinnahmen müssen 20 % mehr als die Rate betragen (Puffer für Leerstand und Kosten).
Formel: DSCR = Jährliche Nettomieteinnahmen × 0,75 ÷ Jahresrate. Der Faktor 0,75 ist der Sicherheitsabschlag für Leerstand, Verwaltung und unerwartete Reparaturen.
Rechenbeispiel: 4-Familienhaus, Tragbarkeitsrechnung
Herr Ramirez besitzt ein 4-Familienhaus, das er 2014 für 450.000 € erworben hat. Aktuell ist es voll vermietet. Die Zinsbindung läuft 2026 aus. Restschuld: 380.000 €.
| Position | Monat | Jahr |
|---|---|---|
| Netto-Kaltmiete (4 × 800 €) | 3.200 € | 38.400 € |
| Anrechenbares Mieteinkommen (75 %) | 2.400 € | 28.800 € |
| Eigenes Arbeitseinkommen netto | 3.500 € | 42.000 € |
| Gesamteinkommen für Bank | 5.900 € | 70.800 € |
| Anschlussfinanzierung: Rate (3,2 % Zins, 2 % Tilgung, 380.000 €) | 1.647 € | 19.764 € |
| DSCR (Mieteinnahmen 75 % ÷ Rate) | 1,46 | Gut (Ziel: mind. 1,2) |
| Freie Liquidität nach Rate | 4.253 € | 51.036 € |
Ergebnis: Herr Ramirez hat einen DSCR von 1,46 — das Mieteinkommen allein deckt die Rate 1,46-fach. Zusammen mit seinem Arbeitseinkommen von 3.500 € netto ergibt sich eine komfortable Gesamtliquidität. Die Anschlussfinanzierung über 380.000 € ist für die meisten Banken problemlos darstellbar.
Zum Vergleich: Würde das Haus leer stehen, müsste die Rate vollständig aus dem Arbeitseinkommen (3.500 €/Monat) bedient werden — 47 % des Einkommens. Das wäre an der Grenze des Möglichen.
Welche Banken spezialisieren sich auf Mehrfamilienhäuser?
- Bis 4 Einheiten: Noch über viele Standardbanken darstellbar (ING, DKB, Volksbanken)
- Ab 4 Einheiten oder ab 800.000 € Volumen: Spezialisierte Investorenbanken über erfahrene Vermittler (nicht Interhyp Standard, sondern gewerbliche Abteilungen)
- Genossenschaftsbanken: Oft aufgeschlossen für regionale Vermieter, persönliche Beziehung zählt
- Pbb (Deutsche Pfandbriefbank), Helaba, Berlin Hyp: Für größere Objekte ab 1 Mio. € Volumen
Mehr zu Vergleich und Strategie: Anschlussfinanzierungs-Vergleich | Steuerliche Absetzbarkeit für Vermieter
Vereinfacht: Jahresreinertrag (Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten) geteilt durch einen Liegenschaftszinssatz (typisch 4–6 % je nach Lage und Qualität). Beispiel: 28.000 € Reinertrag ÷ 0,05 = 560.000 € Ertragswert. Je niedrigerer Liegenschaftszins (beste Lagen), desto höher der Ertragswert.
Ja, aber schwieriger. Die Bank rechnet keine Mieteinnahmen an. Die Rate muss dann vollständig aus Ihrem persönlichen Einkommen gedeckt sein. Bei niedrigem Beleihungsauslauf (unter 50 %) sind viele Banken trotzdem gesprächsbereit. Besser: Leerstand vor der Anschlussfinanzierung auflösen.
Bei der eigenen Bank (Prolongation) oft nicht. Beim Wechsel zu einer neuen Bank fast immer ja. Kosten: 1.500–4.000 € je nach Größe. Das kann sich lohnen, wenn der Wert gestiegen ist — ein besserer Beleihungsauslauf senkt den Zinssatz und kann die Gutachterkosten vielfach einspielen.
