Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist die Gebühr, die Banken berechnen, wenn Sie ein Darlehen vorzeitig ablösen. Bei der regulären Anschlussfinanzierung nach Zinsbindungsende fällt sie nicht an — aber beim Verkauf der Immobilie, bei vorzeitigem Ausstieg oder beim Kündigen eines Forward-Darlehens ist sie ein erheblicher Kostenfaktor. Wir erklären, wie sie berechnet wird und wann sie anfechtbar oder vermeidbar ist.
Wann fällt Vorfälligkeitsentschädigung an?
Wichtige Klarstellung zuerst: Bei der normalen Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung fällt keine VFE an. Die Bank kann nicht verlangen, dass Sie für das Zinsbindungsende Strafe zahlen.
VFE entsteht in diesen Situationen:
- Verkauf der Immobilie während laufender Zinsbindung
- Vorzeitige Ablösung durch Erbschaft, Eigenkapital oder Umschuldung vor Zinsbindungsende
- Kündigung eines Forward-Darlehens nach Abschluss, aber vor Startdatum
- Scheidung mit Notwendigkeit zur vollständigen Ablösung
Die zwei Berechnungsmethoden
Methode 1: Aktiv-Passiv-Vergleich (die häufigste Methode)
Die Bank vergleicht den entgangenen Gewinn aus Ihrem Kredit mit dem, was sie alternativ am Kapitalmarkt erzielen könnte (typisch: Pfandbriefrendite oder Bundesanleihe mit gleicher Restlaufzeit).
Vereinfachte Formel:
VFE = (Vertragszins − Wiederanlagezins) × Restschuld × Restlaufzeit (abgezinst)
Der Wiederanlagezins ist typischerweise die aktuelle Rendite einer Bundesanleihe mit gleicher Laufzeit wie die Restbindung Ihres Darlehens.
Methode 2: Aktiv-Aktiv-Vergleich (für Kreditnehmer oft günstiger)
Die Bank vergleicht den entgangenen Gewinn nicht mit Bundesanleihen, sondern mit einem neuen Kredit, den sie zum gleichen Zeitpunkt vergeben würde. Diese Methode berücksichtigt, dass die Bank das Geld direkt wieder verleihen kann.
Bei aktuell höheren Marktzinsen ist der Aktiv-Aktiv-Vergleich für Kreditnehmer günstiger — weil die Bank mit dem frei gewordenen Kapital einen neuen Kredit zu höheren Zinsen vergeben kann und damit keinen großen Verlust erleidet.
Konkretes Rechenbeispiel
Situation: Darlehen abgeschlossen 2021 zu 1,5 % Zinsbindung 15 Jahre. Aktuell (2026) sollen 200.000 € vorzeitig abgelöst werden. Restlaufzeit der Zinsbindung: 10 Jahre. Aktuelle Bundesanleihe-Rendite (10 Jahre): 2,7 %.
| Position | Wert |
|---|---|
| Restschuld | 200.000 € |
| Vertragszins (Ihr Kredit) | 1,5 % |
| Wiederanlagezins (Bundesanleihe 10 J.) | 2,7 % |
| Zinsdifferenz | 2,7 % − 1,5 % = 1,2 % |
| VFE-Rechnung (vereinfacht, ohne Abzinsung) | 1,2 % × 200.000 € × 10 Jahre = 24.000 € |
| VFE (exakt mit Barwertabzinsung) | ca. 18.000–21.000 € |
Wichtig: Wenn die Zinsen seit Abschluss gestiegen sind (wie in diesem Beispiel: von 1,5 % auf 2,7 %), entsteht eine hohe VFE — weil die Bank ihren günstigen Altvertrag verliert. Wäre der Markt umgekehrt (Altvertragszins höher als aktueller Zins), wäre die VFE deutlich niedriger oder sogar nahe null.
Wann ist die VFE bei steigenden Zinsen minimal?
Wenn Ihr Altvertragszins unter dem aktuellen Marktpreis liegt, hat die Bank kaum einen Schaden durch die vorzeitige Ablösung — sie kann das Geld sofort zu einem besseren Zins neu verleihen. In diesem Fall:
- Aktiv-Aktiv-Vergleich: VFE nahe null oder sehr gering
- Aktiv-Passiv-Vergleich: Kann trotzdem VFE ergeben (abhängig vom Bundesanleihe-Vergleich)
Beispiel 2026: Altvertrag zu 4,5 % (abgeschlossen 2023), Marktpreis jetzt 3,2 %. Aktiv-Aktiv: Nahe null VFE, weil neue Kredite günstiger sind. Aktiv-Passiv: Ggf. VFE, weil Bundesanleihe auch unter 4,5 %.
BGH-Urteile: Wann können Sie die VFE anfechten?
Mehrere Bundesgerichtshof-Entscheidungen haben Schranken für die VFE-Berechnung gesetzt:
- BGH XI ZR 388/10: Ersparte Risikokosten und Verwaltungskosten müssen VFE-mindernd berücksichtigt werden
- BGH XI ZR 308/15: Bei intransparenten Widerrufsbelehrungen können ältere Kredite widerrufbar sein — dann entfällt VFE
- BGH XI ZR 96/17: Formulare mit fehlerhaften Angaben zu Sondertilgungsrechten → VFE-Berechnung anfechtbar
Prüfen Sie, ob Ihre Widerrufsbelehrung (besonders bei Krediten 2010–2016) fehlerhaft war. In diesem Fall kann ein Widerruf möglich sein — ohne VFE. Anwalt für Bankrecht konsultieren.
VFE-Rechner der Banken prüfen lassen
Banken machen bei VFE-Berechnungen regelmäßig Fehler — zu Ungunsten des Kunden. Häufige Fehler:
- Ersparte Verwaltungskosten nicht abgezogen
- Sondertilgungsrecht im Vertrag nicht berücksichtigt (mindert VFE, weil der Kreditnehmer ohnehin Rückzahlung hätte leisten können)
- Falsche Laufzeit angesetzt
- Falscher Referenzzins verwendet
Empfehlung: VFE-Berechnung der Bank von einem unabhängigen Sachverständigen oder Anwalt prüfen lassen. Kosten ca. 200–400 € — lohnt sich ab einer VFE von ca. 5.000 € aufwärts.
Wann lohnt sich vorzeitige Kündigung trotz VFE?
| Szenario | VFE | Vorteil durch vorzeitigen Ausstieg | Lohnt sich? |
|---|---|---|---|
| Zinsen gefallen, Umschuldung geplant | Hoch (Zins war niedrig) | Neuer günstiger Zins bringt langfristig viel | Rechnen — oft lohnt es nicht |
| Immobilie soll verkauft werden | Keine Alternative | Freie Hand für neues Objekt | Unvermeidbar — gut verhandeln |
| Scheidung, Ablösung nötig | Keine Alternative | Rechtliche Lösung | Unvermeidbar |
| Zins gestiegen, aber § 489 BGB nicht greift | Gering (Zins war hoch) | Kaum Vorteil bei aktuellem Markt | Meist nicht sinnvoll |
Grundregel: VFE + Wechselkosten müssen kleiner sein als die Gesamterspararnis durch den günstigeren Zins über die restliche Laufzeit. Diese Rechnung sollten Sie konkret mit einem Finanzierungsberater durchführen — bevor Sie kündigen.
Kann ich die VFE verhandeln?
Ja — besonders wenn Sie als Anschlusskunde wichtig für die Bank sind oder wenn Sie gleichzeitig eine neue Finanzierung bei der gleichen Bank abschließen. Verhandlungsspielraum ist vorhanden, aber begrenzt. Bei Verkauf der Immobilie: manchmal Erlass oder Reduzierung möglich, wenn die Bank den neuen Eigentümer als Kunden gewinnt.
Fällt VFE beim normalen Zinsbindungsende an?
Nein. Wenn Sie die Anschlussfinanzierung nach regulärem Ablauf der Zinsbindung wechseln, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. VFE entsteht nur bei vorzeitigem Ausstieg vor Zinsbindungsende.
Wie vermeide ich eine hohe VFE?
Vier Wege: 1) Auf das Zinsbindungsende warten. 2) § 489 BGB nach 10 Jahren nutzen (keine VFE). 3) Sondertilgungsrecht maximal ausschöpfen, bevor Sie kündigen (Sondertilgungen reduzieren die VFE-Basis). 4) Fehlerhafte Widerrufsbelehrung prüfen — bei Verträgen 2010–2016 lohnt sich das häufig.
