Eine Sondertilgung reduziert die Restschuld sofort und spart Zinsen über die gesamte Restlaufzeit. Klingt immer gut — ist es aber nicht immer. Manchmal ist das Geld in einem Tagesgeldkonto oder einem ETF besser aufgehoben. Wir rechnen alle Varianten durch.
Wie Sondertilgungen bei der Anschlussfinanzierung wirken
Eine Sondertilgung reduziert die Restschuld direkt — und damit die künftige Zinslast. Der Effekt ist besonders wertvoll vor der Anschlussfinanzierung, weil eine niedrigere Restschuld:
- Den Beleihungsauslauf (LTV) senkt — was bessere Zinskonditionen bringt
- Die Gesamtzinslast über die neue Zinsbindung reduziert
- Die monatliche Rate senkt (oder bei gleicher Rate die Laufzeit verkürzt)
Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung: Die LTV-Schwellen-Strategie
Der wichtigste Hebel: Wenn Ihre Restschuld knapp über einer LTV-Schwelle liegt, kann eine gezielte Sondertilgung eine bessere Zinskategorie aktivieren.
| Restschuld | Immobilienwert | LTV | Zinssatz (Beispiel) | Nötige Sondertilgung für nächste Stufe |
|---|---|---|---|---|
| 170.000 € | 260.000 € | 65,4 % | 3,75 % | 14.000 € → LTV 60 % → Zins 3,55 % |
| 165.000 € | 200.000 € | 82,5 % | 3,95 % | 5.000 € → LTV 80 % → Zins 3,75 % |
| 91.000 € | 150.000 € | 60,7 % | 3,75 % | 1.000 € → LTV 60 % → Zins 3,55 % |
Konkrete Rechnung für Zeile 1: 14.000 € Sondertilgung senkt LTV unter 60 % → Zinsersparnis 0,2 % auf 156.000 € neue Restschuld = 312 €/Jahr × 10 Jahre = 3.120 € Zinsersparnis. Die 14.000 € Sondertilgung rentieren sich also in ca. 4,5 Jahren allein durch den Zinsunterschied — plus weniger Schulden.
Rechenbeispiel: Was bringt 10.000 € Sondertilgung direkt?
Ausgangslage: 200.000 € Restschuld, 3,7 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung.
| Variante | Restschuld am Start | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Gezahlte Zinsen (10 J.) |
|---|---|---|---|---|
| Ohne Sondertilgung | 200.000 € | 933 € | ca. 157.000 € | ca. 64.000 € |
| 10.000 € Sondertilgung vorab | 190.000 € | 886 € | ca. 149.000 € | ca. 60.800 € |
| Ersparnis durch Sondertilgung | 3.200 € weniger Zinsen + 8.000 € weniger Restschuld = 11.200 € Gesamteffekt | |||
Während der Zinsbindung: Jährliche Sondertilgungen optimal einsetzen
Wenn Ihr Vertrag 5 % jährliche Sondertilgung erlaubt: Wann sollten Sie tilgen — Anfang oder Ende des Jahres?
Antwort: So früh wie möglich im Jahr. Jeder Monat, den die Sondertilgung früher einfließt, spart Zinsen für den Rest des Jahres.
Beispiel: 200.000 € Restschuld, 3,7 % Zins, 10.000 € Sondertilgung geplant.
- Sondertilgung im Januar: Zinseinsparung = 3,7 % × 10.000 € × 11/12 Monate = 339 €
- Sondertilgung im Oktober: Zinseinsparung = 3,7 % × 10.000 € × 2/12 Monate = 62 €
- Unterschied allein durch Timing: 277 € im ersten Jahr
Bei regelmäßigen Sondertilgungen über 10 Jahre addiert sich der Timing-Effekt auf mehrere tausend Euro.
Sondertilgung vs. Tagesgeld vs. ETF: Die ehrliche Rechnung
Oft gestellte Frage: „Lohnt es sich mehr zu tilgen — oder das Geld lieber anlegen?"
| Option | Rendite / Zinsersparnis | Risiko | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| Sondertilgung (Kredit 3,7 %) | Garantierte 3,7 % (Zinsersparnis) | Null | Sicher, verlässlich |
| Tagesgeld / Festgeld 2026 | 2,8–3,2 % (vor Steuer) | Sehr gering | Unter Kreditkosten → Tilgung besser |
| ETF (MSCI World, Durchschnitt) | 7–8 % p.a. (historisch, 10+ J.) | Mittel–hoch (Schwankungen) | Bei langer Perspektive und Risikotoleranz oft besser |
| ETF (schlechtes Szenario, 10 J.) | 0–2 % p.a. (Crash, stagnierender Markt) | Hoch | Dann Sondertilgung klar besser |
Fazit: Wenn Ihr Kreditzins höher ist als der garantierte Anlagezins (Tagesgeld, Festgeld), ist Sondertilgung klar vorzuziehen. Gegenüber ETFs: theoretisch ist die langfristige Aktienrendite höher als 3,7 % — aber es ist kein garantiertes Ergebnis. Wer hohe Risikotoleranz, einen langen Zeithorizont (15+ Jahre) und emotionale Stabilität in Crashphasen hat, kann ETF-Investitionen der Tilgung vorziehen. Wer Sicherheit bevorzugt oder kurz vor der Rente ist: lieber tilgen.
Sondertilgungsrecht richtig aushandeln
Bei der Anschlussfinanzierung müssen Sie das Sondertilgungsrecht aktiv aushandeln. So gehen Sie vor:
- Mindestens 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme p.a. fordern (Standard, meist ohne Aufschlag)
- 10 % p.a. anstreben — kostet manchmal 0,05 % Zinsaufschlag: Bei 200.000 € = 100 €/Jahr. Wenn Sie regelmäßig sondertilgen, amortisiert sich das schnell.
- Kumulierung erfragen: Kann ich nicht genutztes Recht aus dem Vorjahr übertragen? Nicht alle Banken erlauben das.
- Keine Mindestbetragsgrenze: Manche Verträge erlauben Sondertilgung erst ab 1.000 €. Fordern Sie keine Mindestgrenze.
- Schriftlich im Vertrag bestätigen lassen: Mündliche Zusagen zählen nicht.
Kostet das Sondertilgungsrecht extra?
5 % p.a. sind bei den meisten Banken kostenlos. 10 % p.a. kosten manchmal 0,05–0,1 % Zinszuschlag — das lohnt sich bei regelmäßigen Sondertilgungen fast immer. Verhandeln Sie aktiv danach.
Was passiert, wenn ich das Sondertilgungsrecht nicht nutze?
Es verfällt für das betreffende Jahr — außer der Vertrag sieht Kumulierung vor. Das Recht selbst bleibt im nächsten Jahr erhalten. Kein Nachteil, nur eine verpasste Chance.
Soll ich vor der Anschlussfinanzierung tilgen oder das Geld lieber behalten?
Wenn die Sondertilgung eine LTV-Schwelle unterschreitet (z. B. von 65 % auf unter 60 %), fast immer tilgen — die Zinsersparnis übersteigt die Opportunitätskosten. Wenn kein LTV-Schwelleneffekt: Hängt vom verfügbaren Zinsniveau für Geldanlagen und Ihrer Risikotoleranz ab.
