Die Welt der Anschlussfinanzierung hat ihre eigene Sprache. Dieses Glossar erklärt alle wichtigen Begriffe verständlich — und dort, wo Zahlen helfen, mit konkreten Rechenbeispielen.
Anschlussfinanzierung
Neue Finanzierungsvereinbarung nach Ablauf der ersten Zinsbindung. Kann als Prolongation (gleiche Bank) oder Umschuldung (neue Bank) erfolgen. Die Anschlussfinanzierung ist für die meisten Eigentümer unvermeidlich, weil Kredite selten in einer Zinsbindungsperiode vollständig getilgt werden.
Beispiel: Baudarlehen 300.000 €, 10 Jahre Zinsbindung, 2 % Tilgung, 3,5 % Zins → Restschuld nach 10 Jahren ca. 234.000 €. Diese Restschuld muss anschlussfinanziert werden.
Prolongation
Verlängerung des bestehenden Kredits bei der eigenen Hausbank zu neuen Konditionen. Einfachste Form der Anschlussfinanzierung — aber nicht immer die günstigste. Studien zeigen: Bestandskunden zahlen im Schnitt 0,2–0,4 % mehr als Neukunden bei der Wettbewerbsbank.
Rechenbeispiel: Restschuld 200.000 €, 10 Jahre. Prolongation bei Hausbank 3,9 % = Zinslast 68.600 €. Wechsel zu Wettbewerber 3,5 % = Zinslast 61.200 €. Differenz: 7.400 € — nur durch Vergleichen.
→ Mehr: Prolongation: Was ist das und wann lohnt der Bankwechsel?
Umschuldung
Wechsel zu einer anderen Bank bei der Anschlussfinanzierung, um bessere Zinsen zu erhalten. Erfordert Grundschuldabtretung (ca. 200–500 € Notarkosten) oder Neueintragung (teurer: ca. 0,2–0,3 % der Grundschuld). Der Wechsel ist juristisch problemlos zum Ende der Zinsbindung — keine Vorfälligkeitsentschädigung.
→ Mehr: Umschuldung Schritt für Schritt
Forward-Darlehen
Darlehen, das heute abgeschlossen, aber erst in der Zukunft ausgezahlt wird — wenn die aktuelle Zinsbindung ausläuft. Sichert den heutigen Zinssatz gegen einen Forward-Aufschlag.
Rechenbeispiel: Aktuelle Zinsbindung läuft in 24 Monaten aus. Marktszins heute: 3,5 %. Forward-Aufschlag für 24 Monate: ca. 0,25 %. Sie sichern sich 3,75 %. Steigt der Marktzins auf 4,5 %, haben Sie 0,75 % gespart — auf 200.000 € und 10 Jahre = ca. 13.300 € Ersparnis.
→ Mehr: Forward-Darlehen: Wann lohnt die Zinssicherung?
Beleihungsauslauf (LTV — Loan-to-Value)
Verhältnis von Restschuld zu aktuellem Immobilienwert in Prozent. Entscheidend für Ihren Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung — oft mehr als Bonität oder Hausbank-Treue.
- Unter 60 %: Bestkonditionen — Sie bekommen den günstigsten Zinssatz
- 60–80 %: Mittlere Stufe — moderer Aufschlag (0,1–0,2 %)
- 80–90 %: Deutlicher Aufschlag (0,3–0,6 %)
- Über 90 %: Kritische Zone — manche Banken lehnen ab
Rechenbeispiel: Restschuld 160.000 €, Immobilie heute 320.000 € wert → Beleihungsauslauf 50 % → Bestkonditionen. Selbe Restschuld, Immobilie 200.000 € → 80 % → Zinsaufschlag von ca. 0,2–0,3 %.
Tipp: Lassen Sie Ihre Immobilie vor der Anschlussfinanzierung bewerten — ist sie im Wert gestiegen (typisch bei Kauf vor 2020), verbessert das Ihren Beleihungsauslauf deutlich.
Zinsbindung (Sollzinsbindung)
Zeitraum, in dem der Zinssatz unveränderlich festgeschrieben ist. Typisch: 5, 10, 15, 20 Jahre. Längere Zinsbindung = höherer Zins, aber mehr Planungssicherheit. Kürzere Zinsbindung = niedriger Zins, aber Risiko bei Anschlussfinanzierung.
Beispiel 2026: 10-jährige Bindung ca. 3,5–3,8 %. 15-jährige Bindung ca. 3,7–4,1 %. 20-jährige Bindung ca. 3,9–4,3 %. Der Aufpreis für mehr Sicherheit: ca. 0,2–0,5 % pro zusätzliche 5-Jahres-Stufe.
Tilgungssatz
Jährlicher Tilgungsanteil in Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Mindestens 1 % (viele Banken fordern 2 %), empfohlen 2–3 %. Bestimmt die Restschuld am Ende der Zinsbindung — und damit die Höhe Ihrer Anschlussfinanzierung.
Rechenbeispiel 300.000 €, 3,5 % Zins, 10 Jahre Zinsbindung:
- Tilgung 1 %: Restschuld nach 10 J. ≈ 272.000 €
- Tilgung 2 %: Restschuld nach 10 J. ≈ 243.000 €
- Tilgung 3 %: Restschuld nach 10 J. ≈ 213.000 €
Je höher die Tilgung, desto kleiner die Anschlussfinanzierung — und desto weniger Zinsänderungsrisiko.
Sondertilgung
Außerplanmäßige Rückzahlung außerhalb der regulären Rate. Viele Verträge erlauben 5–10 % der Ursprungssumme p.a. kostenfrei. Reduziert Restschuld und Zinskosten, verbessert Beleihungsauslauf.
Rechenbeispiel: Darlehen 250.000 €, Sondertilgung 5 % = 12.500 € p.a. Nach 3 Jahren einmalig eingezahlt: Restschuld sinkt um 37.500 € → Zinsersparnis über verbleibende Laufzeit: mehrere tausend Euro.
Vorfälligkeitsentschädigung
Gebühr, die die Bank berechnet, wenn ein Kredit vor Ende der Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird. Kann mehrere tausend Euro betragen — manchmal 3–5 % der Restschuld.
Rechenbeispiel: Restschuld 200.000 €, noch 4 Jahre Zinsbindung, Zins 4 %, Marktzins aktuell 3,2 %. Bank berechnet Schadensausgleich: ca. 6.000–9.000 € Vorfälligkeitsentschädigung.
Wichtig: Vorfälligkeitsentschädigung entfällt vollständig nach Ablauf der Zinsbindung. Nie kündigen vor Ablauf — außer bei Hausverkauf oder sehr konkretem Rechenvorteil.
→ Mehr: Vorfälligkeitsentschädigung berechnen und vermeiden
Restschuld
Noch offener Kreditbetrag am Ende der Zinsbindung. Grundlage für die Anschlussfinanzierung. Steht im Jahreskontoauszug Ihrer Bank oder kann im Online-Banking eingesehen werden.
Grundschuld
Dingliche Sicherheit im Grundbuch, die der Bank die Immobilie als Pfand sichert. Bleibt nach vollständiger Tilgung bestehen, bis sie aktiv gelöscht oder abgetreten wird. Löschen kostet ca. 200–400 € (Notar + Grundbuchamt), ist aber oft nicht nötig — die Grundschuld kann für spätere Finanzierungen genutzt werden.
Abtretung der Grundschuld
Übertragung der Grundschuld von der alten auf die neue Bank beim Bankwechsel. Günstiger als eine Neueintragung: ca. 150–500 € statt 0,2–0,3 % des Grundschuldbetrags neu. Bei einer Grundschuld von 250.000 € spart die Abtretung gegenüber Neueintrag ca. 350–750 €.
Effektiver Jahreszins
Gesamtkosten des Kredits inklusive aller Nebenkosten (Bereitstellungszinsen, bestimmte Gebühren), ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz. Bessere Vergleichsbasis als der nominale Sollzins. Beim Vergleich von Angeboten immer auf den effektiven Jahreszins achten — nicht nur auf den Sollzins.
Bereitstellungszinsen
Zinsen, die die Bank berechnet, wenn das Darlehen abgerufen werden kann, aber noch nicht abgerufen wurde. Typisch: 0,25 % pro Monat ab dem Bereitstellungstermin. Bei der Anschlussfinanzierung relevant, wenn Start und Auszahlung auseinanderfallen.
Beispiel: Anschlussfinanzierung 200.000 € ab 01.06., tatsächliche Auszahlung erst 01.08. → 2 Monate Bereitstellungszins = 0,5 % = 1.000 € extra.
Schnellübersicht: Alle Begriffe auf einen Blick
| Begriff | Kurzdefinition | Typischer Wert |
|---|---|---|
| Prolongation | Verlängerung bei gleicher Bank | 0 € Wechselkosten, aber oft schlechtere Zinsen |
| Umschuldung | Wechsel zu neuer Bank | 200–500 € Notarkosten, oft besser Zinsen |
| Forward-Aufschlag | Preis für Zinssicherung heute | 0,05–0,10 % pro 12 Monate Vorlauf |
| Beleihungsauslauf <60 % | Bestkonditionen-Zone | Günstigster Zinssatz möglich |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Strafe für Frühkündigung | 3–5 % der Restschuld möglich |
| Grundschuld-Abtretung | Günstiger Bankwechsel | 150–500 € (vs. 500–750 € Neueintrag) |
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?
Der Sollzins (früher: Nominalzins) ist der "reine" Zinssatz für das Darlehen. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich alle Pflichtgebühren, die bei der Kreditaufnahme anfallen — wie Bereitstellungszinsen oder Kontoführungsgebühren. Beim Vergleich von Angeboten immer den effektiven Jahreszins vergleichen, nicht nur den Sollzins.
Wie berechne ich meine Restschuld selbst?
Schauen Sie in Ihren letzten Jahreskontoauszug — dort steht die Restschuld zum Jahresende. Alternativ können Sie im Online-Banking Ihrer Bank nachschauen oder einen Tilgungsrechner nutzen: Eingabe von Darlehensbetrag, Zinssatz, Tilgungssatz und Startdatum ergibt die Restschuld zu jedem Zeitpunkt.
Kann ich den Tilgungssatz bei der Anschlussfinanzierung ändern?
Ja — die Anschlussfinanzierung ist ein Neuvertrag. Sie können den Tilgungssatz frei wählen (meistens 1–10 %). Wenn sich Ihr Einkommen erhöht hat oder Sie schneller schuldenfrei sein wollen: höhere Tilgung wählen. Wenn Sie Liquidität schonen müssen: niedrigere Tilgung, dafür Sondertilgungsrecht sichern.
